전세가율 뜻&계산, 전세가율 상승&하락(전세사기 예방하기 1)

 

전세사기를 예방하기 위해서는 우선 '전세가율'에 대한 기본적인 개념을 알아야 합니다.

 

전세가율

전세가격과 매매가격 간의 비율을 나타내는 지표입니다. 부동산 시장의 건전성과 임대 시장이 얼마나 활발하게 흐르고 있는지 평가하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 또, 투자자나 임차인이 부동산을 거래할 때 중요한 지표로 활용됩니다.

 

 

전세가율 계산하는 방법

 

전세가율 = 전세가격 / 매매가격 * 100

 

ex) 전세 보증금이 3억이고 매매가격이 4억 9천이라고 한다면

3억 / 4억 9천 * 100 = 약 61%가 됩니다.

 

한가지 예시를 더 들어보자면,

전세 보증금이 5억이고 매매가격이 5억 3천이라고 한다면

5억 / 5억 3천 *100 = 약 94%가 됩니다.

 

위에서 첫번째 예시는 전세가율이 61%로 낮은 편이기 때문에 전세가율이 적정하다고 볼 수 있고,

두번째 예시는 전세가율이 94%로 매우 높은 비율이기 때문에 전세가율이 높아 전세 계약을 하는 것이 위험하다고 판단 할 수 있습니다.

 

 

* 전세가율이 낮으면?

전세가격이 매매가격에 비해 낮을 때 전세가율이 낮습니다.

전세가율이 낮으면 임차인이 더 적은 지출을 할 수 있기 때문에 초기 비용을 낮출 수 있고, 임차인에게 장기적인 안정성을 제공할 수 있습니다.

 

- 전세가격의 변동은 적고, 매매가격이 올라갔을 때

: 부동산 시장이 호황이라는 것을 의미합니다. 보통 매매가격이 올라감에 따라 전세가격이 따라 올라가지만 전세가격 상승이 매매가격 상승을 따라잡지 못하기 때문에 전세가율이 낮아지게 됩니다. 하지만, 매매가와 전세가의 갭이 커질수록 가격에 거품이 낄 수 있으니 주의해야 합니다.

 

- 매매가격의 변동은 적고, 전세가격이 떨어졌을 때

: 잘 나타나지 않는 경우이지만, 신축 아파트에 입주를 할 때 나타납니다. 거래가 다 이루어지게 되면 전세가격이 회복됩니다.

 

 

* 전세가율이 높으면?

  전세가격이 매매가격에 비해 높아지거나 매매가격이 떨어질 때 전세가율이 높습니다. 전세가율이 높으면 부동산을 임대하는 데 들어가는 초기 비용이 높아지므로 임차인이 초기 지출에 부담을 느낄 수 있습니다.

  아파트의 적정 전세가율은 60~70% 정도이고, 90% 이상일 경우 전세계약을 하기에는 위험하다고 판단됩니다. 즉, 향후 집이 경매에 넘어갔을 때 낙찰가에서 경매비용이나 세금을 제외한 후 남은 금액으로 임차인이 전세보증금을 다 돌려 받지 못할 가능성이 크다는 의미를 뜻합니다. 집이 경매에 넘어가더라도 임차인이 대항력(전입신고+확정일자)을 가지고 있다면 전세 보증금을 보장받을 수 있습니다.

 

- 전세가격의 변동은 적고, 매매가격이 떨어졌을 때

: 부동산이 하락장일 때 나타나는 현상입니다. 전세가격도 매매가격과 같이 하락을 하게 되지만 매매가격이 하락하는 속도가 전세가격이 하락하는 속도보다 더 빠르기 때문에 전세가율이 높아지게 됩니다.

 

- 매매가격의 변동은 적고, 전세가격이 올라갔을 때

: 부동산이 바닥을 찍고 있다는 것을 의미합니다. 미분양이 어느정도 해소 되고 공급 물량이 적은 상태에 전세 수요가 상승하게 되는데, 이 때 전세가격과 매매가격이 거의 근접하게 됩니다. 전세가격과 매매가격의 갭차이가 적을 때, 매매하기 좋은 타이밍이긴 하지만 너무 높은 전세가율은 항상 주의하셔야 합니다.

 

이러한 이유로 임대차 계약을 할 때나 아파트를 매매할 때 전세가율을 확인하는 것이 좋은데 실제로 손품, 발품을 팔아서 여러 공인중개사사무소를 다녀보고 전세가와 매매가를 파악하고, 어플이나 사이트를 이용하여 전세가율을 알아보는 것도 좋습니다.

 

출처: 호갱노노

 

인터넷에서 '호갱노노'를 검색하시고 사이트에 들어가서 원하는 아파트를 입력한 후 '매매/전세'를 클릭하면 매매가와 전세가, 평균 전세가율, 갭이 얼마나 차이 나는지까지 확인할 수 있습니다.

제가 위에 올려놓은 그래프는 같은 아파트의 다른 시기입니다. 평균 전세가율이 74.7%네요.

2023년 10월에는 전세가격 3억 / 매매가격 4억 4,333 / 전세가율 67.7%

2023년 3월에는 전세가격 4억 / 매매가격 4억 4,500 / 전세가율 89.9%

2023년 10월에는 전세가율이 적정했는데 3월에는 전세가율이 높았습니다.

 

 

임대차 계약할 때나 아파트 매매할 때 전세가율을 계산해서 그 가격이 적정한지 꼭 알아보시길 바랍니다.