역전세 뜻, 원인, 해결 방법

 

 

2023년에 역전세와 깡통전세 위험이 늘어나면서 현재도 2021년도에 비해서는 집값이 주춤하고 있는 추세라 어려움을 겪으시는 분들이 많으실텐데요.

 

오늘은 역전세의 뜻과 원인, 사례, 해결 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

역전세란?

 

 

 

역전세란 현재의 주택 전세 가격이 이전에 계약했던 전세 가격보다 낮아진 상황을 의미합니다. 처음에 전세 계약을 체결할 당시 임대인에게 지불한 전세 보증금에 비해 현재의 보증금 시세가 감소한 결과를 나타냅니다. 따라서, 임대인이 임차인에게 떨어진 가격만큼 돌려주어야 하는 경우가 발생합니다.

 

예를 들어, 세입자가 2022년에 5억원에 전세를 계약 했다면, 2024년에 재계약을 하려는 시점에서 옆집의 전세 계약 가격이 3억원인 것을 확인하게 됩니다. 이 경우, 세입자는 집주인에게 본인도 3억 원 에 재계약을 하자고 요구를 할 것이고, 집주인은 이에 따라 세입자에게 2억원 을 반환한 후 3억원에 전세를 재계약하게 됩니다.

 

 

 

원인

 

 

 

2021년 하반기에 전세 시장이 고점을 찍는 시기였지만, 2023년에는 전세 가격이 급격히 하락함으로써 전체적으로 전세 시장이 위축되었습니다. 이러한 현상은 주로 2020년부터 2021년까지 갭투자를 하는 분들이증가함에 따라 문제가 발생하기 시작하였습니다.

 

여기서 갭투자란, 시세 차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세 가격의 차이가 적은 주택을 '전세 끼고 매입' 하여 투자하는 방식을 말합니다. 예를 들어, 한 주택의 전세 가격이 3억 4,000만원이고 매매 가격이 4억원이라면, 투자자는 매매 가격과 전세 가격의 차이인 6,000만원만으로 집을 매입합니다. 이 때, 투자자는 그 주택에 직접 입주하여 살지는 않고 전세를 내준 다음 소유권만 가지게 되는 것입니다.

 

그러나 2023년에 전세 시장이 빠르게 위축되면서, 새로운 세입자가 전세 보증금을 임대인에게 지불하더라도 낮아진 보증금으로 인해 나머지 차액을 집주인이 보충해주어야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 이는 갭투자로 인해 전세 시장이 불안정해지고 전세 가격의 감소가 나타나며, 이로 인해 역전세 현상이 더욱 심화되는 결과를 초래했습니다.

 

 

 

사례

 

출처: 호갱노노

 

 

이 아파트의 사례를 보자면, 2021년 10월 기준으로 매매가격이 14억 4,500만원이고 전세 가격이 6억 5,000만원이었습니다. 하지만 2023년 10월 기준으로 매매 가격이 9억 4,000만원정도이고 전세 가격이 4억 500만원으로 떨어졌습니다. 전세 가격이 2021년 10월에 비해서 2023년 10월에 2억 4,500만원이나 떨어지게 된 것인데, 전세 계약이 만료될 때 그만큼 집주인이 돌려주어야 한다는 것입니다.

 

 

 

해결 방법

 

임대인

 

역전세를 해결할 수 있는 대안 중 하나는 임대인이 전세퇴거자금 대출을 받는 방법이 있습니다.

 

이전 포스팅에서도 다루었지만, 전세퇴거자금 대출이란 전세 계약의 만기가 다가와 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 반환해주기 위하여 주택을 담보로 대출을 받는 상품입니다.

 

정부는 이러한 상황을 고려하여 전세보증금 반환목적으로 2023년 7월 27일부터 2024년 7월 31일까지 약 1년동안 대출 규제를 한시적으로 완화시켜준다고 발표했습니다. 이 규제 완화 조치에 따르면, 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 되돌려주기 위한 목적으로 대출을 받을 때에 DSR 40% 대신 DTI 60%가 적용되고, RTI는 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향 조정되었습니다.

 

이 대출은 보증금의 차액 내에서만 대출이 가능하며, 이 전세퇴거자금 대출로 인하여 역전세 문제는 당장 해결할 수 있지만 집주인의 대출 상환 부담은 더 크게 증가하고, 그만큼 갭투자 한 분들이 많기 때문에 이로 인한 우리나라 부채 비율 자체도 높아질 것이라고 예상할 수 있습니다.

 

 

세입자

 

세입자의 입장에서는 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 세입자가 전세 계약을 체결할 때 집주인이 전세 보증금을 반환하지 않을 경우에 대비하여 안전망을 마련하는 제도입니다.

 

이는 전세 계약 만기에 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 않았을 경우, 전세보증보험 가입기관인 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI에서 전세 보증금을 세입자에게 돌려주는 제도입니다.

 

전세보증보험은 세입자가 안정적인 주거환경을 유지하는 데 도움이 되며, 계약 만료 시 잠재적인 분쟁이나 금전적인 손실로부터 보호받을 수 있음을 의미합니다. 따라서 전세보증보험에 가입하는 것은 세입자에게 중요한 보호 수단으로 작용할 수 있습니다.

 

 

어떤 투자든, 자신의 상황에 맞춰 대출을 받으며 투자하는 것이 좋겠습니다.